自去年12月山東菏澤取消限售后，包括深圳、廣州、珠海等地先后出現(xiàn)樓市政策微調(diào)。在個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)政策松動(dòng)跡象的同時(shí)，1月8日，海口樓市則加碼了房地產(chǎn)調(diào)控，其中最為明顯的特征是限制企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住宅。

　　限制企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房并非地方調(diào)控的新政策。去年6月起，不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，包括西安、長(zhǎng)沙、杭州、上海、深圳、江陰、南京，有7個(gè)城市出臺(tái)了企業(yè)限購(gòu)、限炒賣(mài)的相關(guān)政策，而今，海口也加入企業(yè)限購(gòu)的行列。業(yè)界人士認(rèn)為，海口的企業(yè)管控具有很強(qiáng)的信號(hào)意義，企業(yè)投資需求旺盛的區(qū)域有可能跟進(jìn)。2019年企業(yè)限購(gòu)商品住房或?qū)⑷媸站o，未來(lái)企業(yè)限購(gòu)商品住房可能成為部分城市的常態(tài)。

　　數(shù)據(jù)異動(dòng)，海口企業(yè)限購(gòu)商品住房

　　1月8日，海口提出將暫停向企事業(yè)單位、社會(huì)組織及個(gè)體工商戶出售商品住宅，2018年4月22日20：00后戶籍遷入海南省的居民家庭只能購(gòu)買(mǎi)1套商品住宅等。

　　對(duì)于海口的調(diào)控政策升級(jí)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為指向最為明確的是企業(yè)限購(gòu)。“此次海口出臺(tái)的房地產(chǎn)政策是嚴(yán)厲的，主要是管控企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住房，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，因?yàn)閼艏呙黠@放松了，所以實(shí)際預(yù)期并不嚴(yán)厲。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)這樣分析稱。 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，海口政策再次加碼，特別是針對(duì)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)，堵死了部分投資者可繞道限購(gòu)的可能性。

　　據(jù)悉，此次海南樓市加碼有其市場(chǎng)背景。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在2018年前11月，海口商品住宅銷(xiāo)售面積為81.26萬(wàn)平方米，同比下降76.02%。

　　從4月開(kāi)始海口樓市進(jìn)入全面蕭條期，不過(guò)到了12月份，海口的購(gòu)房數(shù)據(jù)發(fā)生了明顯變化。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，海口新建商品住宅成交面積由11月的268237平方米上漲至449587平方米，成交均價(jià)由11月的17403元/平方米上漲至18552元/平方米。

　　從出臺(tái)的背景來(lái)看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不排除近期全國(guó)部分城市政策略有放松，進(jìn)而使得海口市場(chǎng)出現(xiàn)了一些躁動(dòng)。因?yàn)檎叻潘傻囊恍﹤餮裕沟迷姓咝枰訌?qiáng)，同時(shí)填補(bǔ)一些政策的漏洞。

　　哪些城市會(huì)跟進(jìn)？

　　在北京，嚴(yán)禁個(gè)人購(gòu)買(mǎi)在建、在售商住房，也存在個(gè)人通過(guò)注冊(cè)公司或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式購(gòu)買(mǎi)商住房的行為。不過(guò)，企業(yè)購(gòu)房的成本相對(duì)高，令很多購(gòu)房者望而卻步。

　　中信建投證券表示，不論是企業(yè)購(gòu)房時(shí)所須繳納的稅費(fèi)，還是購(gòu)房后持有環(huán)節(jié)以及之后的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所須繳納的稅費(fèi)，總體而言均高于個(gè)人購(gòu)房，這種障礙也決定了市場(chǎng)中真實(shí)企業(yè)購(gòu)房的比重非常低。北京、上海以公司名義購(gòu)買(mǎi)住房的比重在5%以下，而二線城市可能低于1%。不過(guò)，在限購(gòu)政策延續(xù)等背景下，部分個(gè)人有動(dòng)機(jī)通過(guò)名下公司來(lái)規(guī)避限購(gòu)政策增大購(gòu)房幾率。

　　目前，企業(yè)購(gòu)房大多用于員工宿舍，但也不乏以投資為目的的行為。2018年年底，多家公司發(fā)布相關(guān)售房公告。

　　“以企業(yè)名義買(mǎi)商品房，從全國(guó)看是普遍存在的，這也是躲避限購(gòu)的一個(gè)通用辦法。”張大偉也認(rèn)為，在海口升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控的情況下，全海南包括三亞等城市也有繼續(xù)加碼調(diào)控的可能性。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上在2018年海南落實(shí)全國(guó)最嚴(yán)厲的“全域限購(gòu)”政策后，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房是一個(gè)很大的政策漏洞，過(guò)去針對(duì)企業(yè)購(gòu)房只有限售一說(shuō)，而沒(méi)有限購(gòu)一說(shuō)，當(dāng)前管控具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。預(yù)計(jì)全國(guó)很多城市還是會(huì)跟進(jìn)，換而言之，全國(guó)樓市政策“有緊有松”，但是企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住房未來(lái)或以收緊為主，未來(lái)企業(yè)限購(gòu)商品住房可能成為部分城市的常態(tài)。