截至2月6日，20余家上市房企發(fā)布2020年1月份未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。一線(xiàn)龍頭房企銷(xiāo)售額增速整體有所放緩，部分中等規(guī)模房企銷(xiāo)售額增速較快。按以往的經(jīng)驗(yàn)，1月份為全年銷(xiāo)售淡季，企業(yè)通常會(huì)在2、3月份集中發(fā)力。由于疫情的影響，預(yù)計(jì)一季度銷(xiāo)售額增速整體放緩。值得注意的是，1月下旬以來(lái)，多家房企開(kāi)啟線(xiàn)上售樓，以應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售壓力。
增速放緩
部分一線(xiàn)梯隊(duì)房企銷(xiāo)售額增速放緩，主要與銷(xiāo)售均價(jià)下降有關(guān)。以中國(guó)恒大為例，2020年1月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約405.5億元，同比下降6.07%；實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積約449.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.02%。報(bào)告期內(nèi)，公司合約銷(xiāo)售均價(jià)為9016元/平方米，同比下降23.11%。
1月份萬(wàn)科A銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較為亮眼，銷(xiāo)售金額位列克而瑞榜單第一位。報(bào)告期內(nèi)，公司新增建筑面積和拿地規(guī)模均有所下滑。具體看，2020年1月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額549.1億元，同比增長(zhǎng)12.3%；簽約面積333.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%；新增建筑面積69.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降42.8%，同比下降76.5%。
華創(chuàng)證券研報(bào)指出，1月萬(wàn)科A在土地市場(chǎng)獲取上海、南通、太原等地6個(gè)項(xiàng)目，拿地區(qū)域主要集中于一二線(xiàn)樓市。報(bào)告期內(nèi)，公司平均樓面均價(jià)為5482元/平方米，環(huán)比下降43.1%。當(dāng)月拿地面積占銷(xiāo)售面積的比例為21%，相比2019年同期的99%下降78個(gè)百分點(diǎn)；拿地均價(jià)為當(dāng)月銷(xiāo)售均價(jià)的33.3%，較2019年的37.8%下降4個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月拿地金額占銷(xiāo)售金額之比為7%，較2019年的37%下降30個(gè)百分點(diǎn)。
部分房企銷(xiāo)售額環(huán)比增幅較大。以碧桂園為例，2020年1月，連同合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約329.2億元，同比減少0.44%。歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售建筑面積約379萬(wàn)平方米，同比減少0.89%。不過(guò)，權(quán)益銷(xiāo)售金額環(huán)比增幅達(dá)166.34%。
部分中等規(guī)模房企銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)幅度較高。中駿集團(tuán)控股2月6日晚間發(fā)布的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約50.29億元，同比增長(zhǎng)8%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積約33.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9%。2020年1月，集團(tuán)平均銷(xiāo)售價(jià)格為1.52萬(wàn)元/平方米。
中駿集團(tuán)控股2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約805.01億元，同比增長(zhǎng)57%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積約632.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%。2019年銷(xiāo)售額月均值為67.08億元，遠(yuǎn)超2020年1月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。
業(yè)內(nèi)人士指出，1月份為全年銷(xiāo)售淡季，企業(yè)通常會(huì)在在2、3月份集中推盤(pán)搶收。今年春節(jié)時(shí)間提前，并受疫情影響，多地售樓處、施工現(xiàn)場(chǎng)關(guān)停，樓市成交下行，房企1月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)受到影響。
線(xiàn)上銷(xiāo)售
為減少疫情帶來(lái)的影響，碧桂園、雅樂(lè)居、陽(yáng)光城、金隅地產(chǎn)等房企推出了線(xiàn)上售樓處，在線(xiàn)推銷(xiāo)樓盤(pán)。
以碧桂園為例，公司川西南區(qū)域下轄的成都、眉山、樂(lè)山、雅安、涼山州等城市大部分項(xiàng)目銷(xiāo)售中心暫停對(duì)外開(kāi)放，具體開(kāi)放時(shí)間將另行通知。為保障有購(gòu)房需求的客戶(hù)正常了解項(xiàng)目信息，辦理各項(xiàng)手續(xù)，碧桂園川西南區(qū)域啟動(dòng)應(yīng)對(duì)措施，開(kāi)啟鳳凰云線(xiàn)上購(gòu)房通道。
值得注意的是，貝殼找房、58同城、居理新房等中介平臺(tái)，近期加大了線(xiàn)上銷(xiāo)售力度。
居理新房創(chuàng)始人兼CEO王鵬對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，線(xiàn)上平臺(tái)咨詢(xún)師可實(shí)現(xiàn)24小時(shí)在線(xiàn)、1對(duì)1服務(wù)。同時(shí)，通過(guò)VR看房、視頻講盤(pán)、實(shí)時(shí)直播等方式，讓用戶(hù)不用出門(mén)就可以全面了解房源信息，并為用戶(hù)精準(zhǔn)推薦合適樓盤(pán)。用戶(hù)選定意向房源后，基于電子協(xié)議，交易將在線(xiàn)上完成。這些措施有利于帶動(dòng)房產(chǎn)交易從線(xiàn)下向線(xiàn)上轉(zhuǎn)移。
58同城發(fā)布的《2020年1月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》指出，受春節(jié)和疫情等因素影響，用戶(hù)找房整體熱度有所下滑。但是，58同城、安居客臨感VR看房訪(fǎng)問(wèn)量占比提升，環(huán)比上升57.7%，北京、海口、太原的臨感VR看房訪(fǎng)問(wèn)量占比環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)70%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些年前看房的人，近期有交易。但直接通過(guò)網(wǎng)上平臺(tái)交易的目前較少。多位業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)對(duì)物業(yè)管理好、小區(qū)品質(zhì)高的需求會(huì)更迫切。
應(yīng)對(duì)壓力
值得注意的是，與往年2、3月份銷(xiāo)售沖刺的高預(yù)期不同，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，待售和在售項(xiàng)目的去化速度預(yù)期有所放緩，中小房企面臨較大的資金壓力。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英表示，短期看，首先是疫情對(duì)房企最直接的影響是成交下滑，其次是房企拿地延遲，開(kāi)工推遲會(huì)拉長(zhǎng)上市供應(yīng)的節(jié)奏。這一系列影響因素考驗(yàn)房企應(yīng)對(duì)負(fù)債的能力。房企除了還債壓力，還要應(yīng)對(duì)在銷(xiāo)售回款不暢情況下的經(jīng)營(yíng)成本。相比中小房企而言，大型房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
國(guó)仕英預(yù)計(jì)，二、三季度信貸投放有望針對(duì)性地放松。在整體信貸規(guī)模和流動(dòng)性提升的大背景下，企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注資本市場(chǎng)窗口期，靈活應(yīng)用公司債、票據(jù)等直接融資產(chǎn)品補(bǔ)充資金來(lái)源。
對(duì)于后期開(kāi)發(fā)商會(huì)否通過(guò)漲價(jià)的方式，彌補(bǔ)銷(xiāo)售額放緩的問(wèn)題，東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長(zhǎng)龍對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，不少地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格已觸底，但價(jià)格由供求關(guān)系決定，開(kāi)發(fā)商不會(huì)為了達(dá)成全年銷(xiāo)售目標(biāo)而選擇漲價(jià)。（ 作者：董添）
